Miltä kiinteistö- ja rakennusalan digitalisaatio näyttää arjessa? Viisi kysymystä digikaksosista

1. Mikä rakennuksen digitaalinen kaksonen on?

Digitaalinen kaksonen on fyysisen rakennuksen digitaalinen vastine. Se kokoaa rakennuksen kaiken mittaus- ja kiinteistödatan yhteen visuaaliseksi malliksi, aina lämpö- ja sisäilmaolosuhteista energian ja veden kulutukseen, huoltokirjauksiin ja huollon palvelupyyntöihin. Digikaksonen on ikään kuin alusta, jossa kiinteistödata, käyttäjien palaute ja huoltopyynnöt ovat kaikki yhdessä näkymässä tarkasteltavana.

Niin kuin fyysinen rakennus on olemassa reaalimaailmassa, digitaalinen kaksonen elää ja hengittää virtuaalisessa maailmassa. Digitaalinen kaksonen on täydellinen kopio fyysisen rakennuksen senhetkisestä tilanteesta: se antaa reaaliaikaista dataa esimerkiksi ilmamäärästä, lämpötilasta tai valaistuksesta, joka eri tiloissa juuri sillä hetkellä on. Tieto siis virtaa reaaliajassa.

Digikaksosen perustaksi luodaan arkkitehti- ja tilamallit. Digikaksoseen kerätään mittaustietoja talotekniikkajärjestelmistä ja kiinteistödataa esimerkiksi arkkitehtisuunnitelmista. Digikaksonen on siis paikka, jossa ajantasainen tieto on kootusti nähtävillä.

2. Mitä hyötyä digitaalisesta kaksosesta on?

Digitaalista kaksosta voidaan käyttää rakennuksen energiaoptimointiin, sisäolosuhteiden parantamiseen, huoltojen ennakointiin – kaikkeen, mikä liittyy rakennuksen toimintaan ja käytön olosuhteisiin.

Ihan konkreettisesti yhden näkymän taktiikka säästää aikaa, joka muuten menisi rakennuksen eri järjestelmien tilan tarkasteluun ja vikaselvityksiin. Samoin säästyy lukuisia tarkistus- ja huoltokäyntejä vuodessa ja myös tuhansia turhia ajokilometrejä.

Tulevaisuudessa digitaalinen kaksonen voi myös oppia erilaisista tapauksista, tarjota tarkempaa analytiikkaa ja reagoida itse käyttäjäpalautteisiin tai huoltopyyntöihin.

3. Missä kohteissa Hemsö käyttää digitaalisia kaksosia?

Olemme tähän mennessä tehneet digikaksoset kaikista Paavolan koulukampuksen viidestä rakennuksesta Lahdessa, samoin Joensuun konservatoriosta, kahdesta Taideyliopiston kiinteistöstä Helsingissä, Helsingin koulujen väistötilana toimivasta Arkadiankatu 24:n rakennuksesta sekä Espoon perhekeskuksesta.

Ensimmäisen digitaalisen kaksosen toteutimme kiinteistödatan pilottihankkeena Satakunnan ammattikorkeakoulusta vuosina 2020–2022. Kokemukset olivat erittäin lupaavia, ja pilotin jälkeen päätimme panostaa kehitykseen laajemmin ja systemaattisemmin.

Teemme digikaksoset kaikista uudisrakennus- ja peruskorjauskohteistamme.

4. Miksi kiinteistö- ja rakennusalan digitalisaatio on edennyt hitaasti?

Kiinteistö- ja rakennusalan digitalisaatiosta on tosiaan puhuttu viimeiset 20 vuotta ja digikaksosistakin jo kymmenen, mutta kehitys on ollut hidasta verrattuna esimerkiksi teollisuuteen ja liikenteeseen, jotka ovat hyödyntäneet digitaalisia kaksosia jo vuosia.

Kehitystä on hidastanut ainakin kaksi asiaa: ensinnäkin olemassa olevien kiinteistöjen tekniset laitteistot ovat yleensä vanhoja eikä kiinteistöautomaatiojärjestelmissä ole vielä älykkyyttä. Laitteistojen ja järjestelmien päivittäminen vaatii aina euroja. Vanhoissa kohteissa kiinteistön dokumentaatio on usein ihan vain paperimuodossa, mikä hidastaa digitalisaatiota entisestään.

Toinen syy on se, että uudis- ja peruskorjattujen kohteiden laitteistot tuottavat eri formaateissa olevaa dataa. Jostain syystä meillä kiinteistöalalla on vallalla toimintatapa, jossa kaikkeen on omat järjestelmänsä: on kiinteistöhuoltokirja-, energianhallinta-, rakennusautomaatio- ja olosuhdeseurantajärjestelmää… Tätä järjestelmätietoa ei aina koota yhteen. Jotta digitalisaatio etenee, kiinteistödatan pitää olla avointa ja yhteisesti sovitussa formaatissa.

Vaikka Suomessa kaikki uudis- ja peruskorjauskohteet tietomallinnetaan ja kiinteistöt on digitalisoitu ennen kuin ne luovutetaan käyttäjälle, kehitys seisahtuu, kun rakennusta ruvetaan käyttämään ja sinne tehdään käytönaikaisia muutoksia. Kiinteistötieto vanhenee väistämättä, ja kun järjestelmät eivät keskustele keskenään, digitalisaation mahdollisuudet jäävät hyödyntämättä.

5. Mitä mahdollisuuksia digitalisaatio tuo alalle, ja mitä se tarkoittaa koko Suomen rakennetun ympäristön kannalta?

Rakennukset käyttävät noin 40 prosenttia kaikesta Suomesta käytetystä energiasta. Digitaalisten kaksosten avulla voidaan optimoida rakennuksen energiankäyttöä ja parantaa energiatehokkuutta selvästi. Näin koko rakennetun ympäristön hiilijalanjälkeä saadaan pienemmäksi.

Digitalisaatio tuo kiinteistöalalle myös ennakoitavuutta, tehokkuutta ja kustannussäästöjä. Kun kiinteistönhallinta perustuu oikea-aikaiseen ja luotettavaan tietoon, tekeminen on järkevämpää.

Mitä enemmän meillä on tietoa kiinteistöstä, sitä enemmän tätä tietoa voidaan hyödyntää myös uudenlaisissa palveluissa – tuoda vaikkapa lisätyn todellisuuden sovelluksia tai reaaliaikaista paikkatietoa käyttäjän saataville.

Esimerkiksi digikaksoseen voidaan liittää käytännössä mitä tahansa järjestelmiä tai laitteita, kuten siivousrobotti. Kiinteistödatan perusteella siivousrobotti tietää, onko jokin tila tyhjä vai ei. Jos tila on käytössä, robotti voi jäädä oven taakse odottamaan. Käyttömahdollisuuksissa vain ideointikyky on rajana.

Digitalisaatiossa on toki myös kääntöpuolensa: kiinteistöjen tietoturvallisuus on asia, josta meidän kaikkien alan toimijoiden on huolehdittava entistäkin tarkemmin. Digikaksosista puhuttaessa on kuitenkin hyvä muistaa, että digikaksonen on paikka, johon kerätään kiinteistön tietoa. Sieltä ei pääse ohjaamaan laitteita tai tekemään harmia kiinteistössä.